買房之路困難重重嗎？根據 2025 最新房貸資料顯示，成功通過房貸的人有 3.56 萬件，比去年又少了 2 萬件。在市場緊縮的氛圍下，最讓人頭痛的頭期款問題變得更加棘手。好不容易存到一筆錢，又常「第二間房貸款成數」的PTT討論，或是「 自然人第二戶定義夫妻 」專有名詞搞得暈頭轉向？別擔心！本文將用最簡單的方式，帶你一步步搞懂自己到底能貸多少錢？該準備多少自備款？
房貸成數是什麼？
房貸成數是指一般民眾向銀行申請房屋貸款時，銀行願意借你多少錢的「比例」。
公式：房貸成數 = 可貸金額 ÷ 銀行認定價值
舉例來說，銀行認定你的房子值 1000 萬，銀行給你 ７成房貸成數 → 貸款 700 萬（銀行願意借給你的錢），自備 300 萬（頭期款）。
房貸成數越高，你自備的頭期款就越少；成數越低，自備款壓力就越大。
銀行怎麼算房價？這是決定你貸款成數的「天花板」！
你可能會好奇，上面例子裡的 1000 萬，是怎麼算出來的？銀行內部會對房子進行一次「估價」，稱為「鑑價」，這才是銀行心中認定的房屋價值 ，而不是屋主開價多少，銀行就認多少喔！
影響房貸成數的因素有哪些？
想順利取得理想的房屋貸款成數，必須先了解銀行如何評估。以下針對四大因素，提供更詳盡的說明：
個人信用
個人信用是銀行判斷風險的根本，而信用卡使用紀錄頗具關鍵。可檢視你的過去金融行為，判斷你是否為一個有信用、且能按時還款的人。以信用卡為例：
應減少循環利息使用：
每月只繳「最低應繳金額」會啟動循環利息，在銀行眼中是理財能力不佳、資金管理有問題的警訊，平常就應該養成全額繳清的好習慣。
控制信用卡額度使用率：
建議控制在 10％～ 30％，最高不超過 50%。刷滿額度會讓銀行覺得資金需求迫切，違約風險較高。
避免預借現金：
預借現金代表有急迫的資金需求，是信用評分中的一大扣分項目。
建立長期良好紀錄：
避免短期內大量申辦信用卡或隨意剪卡。擁有長期且使用紀錄良好的信用卡，有助於累積信用長度，對評分有正面影響。
按時繳款：
避免任何遲繳，一筆遲繳就可能影響評分。
收入狀況
銀行會看你的薪資收入與還款能力，對銀行來說，代表你未來能不能準時還錢，是評估的關鍵。銀行會透過薪資轉帳證明、扣繳憑單、所得稅等來評估你的收入，並計算負債比例。
房貸收支比（月負債比）：
「（每月房貸月付金 + 其他貸款月付金） ÷ 月收）入」
銀行會希望這個比例低於 60％ ～ 70%。比例越低，代表還款能力越強，銀行核貸的意願和條件自然會更好。
房屋地段
房屋也是銀行鑑價的重要一環，特別是結構、類型與剩餘使用年限等。房屋位於市中心、交通方便，保值性越高，銀行風險越低，也可能給較高的貸款成數；反之，嫌惡設施愈多，銀行願意放貸的比例就越低。嫌惡設施包括加油站、高架橋、宮廟等，距離越近，對房價和貸款條件的負面影響越大。
房屋類型、屋齡
屋齡越高，剩餘耐用年限越短，銀行在估算價值時會更保守，貸款成數通常較低，貸款年限也可能受限。相反地，新成屋與預售屋因為屋況新、價值高，通常能取得較好的貸款條件。
房貸成數常見問題解析， PTT 網友都在問！
Q1. 房屋貸款成數不足怎麼辦？
可嘗試以下 ３ 種方式解決：
增加財力證明：提供股票、基金等其他資產證明，讓銀行相信你有還款能力 。
提供保證人：尋找信用及收入狀況良好的親屬擔任保證人，增加銀行對你的信心 。
換家銀行申請：不同銀行對房產的估價和對客戶的評分標準不同，可以多方面比較 。
Q2. 如何快速知道我的房貸成數有多少？
銀行房貸試算：銀行的官網都有提供房貸成數試算工具，只要輸入房價、地段、收入與貸款條件，就能得到大致的貸款金額與成數。
諮詢銀行專員：直接把房屋基本資料及財務狀況告訴銀行，專員會給一個預估成數。
使用「房多多｜買房專業智慧平台」: 透過房多多平台可以一次比對多家銀行的房貸方案，快速掌握你能貸的成數範圍，甚至找出最有利的利率與額度。
Q3. 我想買第二間房，規則有什麼不同？
當你想購買第二間房時，要留意銀行會將貸款認定為「自然人第二戶」，也會面臨比第一戶更嚴格的申貸條件。差異在於，貸款成數會大幅降低且禁止使用寬限期，導致需要準備更高的頭期款 。此外，銀行審核時，利率也可能較高，並會要求借款人提供更完整的財務證明。
| 自然人第二戶貸款成數注意事項 | |
| 可貸成數 | 相較第一戶更低 |
| 寬限期 | 六都+新竹縣市 6 成，無寬限期 |
| 頭期款 | 需比第一戶準備更多 |
| 利率 | 較高 |
| 條件 | 審核條件更嚴格 |
什麼是自然人第二戶？
當你或你的配偶名下已經有一筆房屋貸款，且還沒繳完，現在又要申辦第二筆房貸來購買另一間房子時，就會被認定為「自然人第二戶」的申貸者 。
自然人第二戶貸款成數規定
為了抑制房市過熱，政府針對第二戶的貸款有較嚴格的規定，2024 年 9 月起，依照「第七波信用管制」規範， 全國性的第二間房貸款成數 ７ 成大幅降低為 ５ 成。
| 第七波央行信用管制 | |||
| 貨款項目 | 修正前 | 修正後 | |
| 自然人 | 購買高價住宅貸款 | 4 成，無寬限期 | 3 成，無寬限期 |
| 名下有房產者第 1 戶購屋貸款 | 無限制 | 無寬限期 | |
| 第 2 戶購屋貸款 | 六都+新竹縣市 6 成，無寬限期 | 全國一體適用，5 成，無寬限期 | |
| 第 3 戶以上購屋貸款 | 4 成，無寬限期 | 3 成，無寬限期 | |
夫妻一方有房，我會被算第二戶嗎？
是的。銀行計算時，會合併夫妻名下的房產。
這就是所謂的 「自然人第二戶定義夫妻」 ，即便房子登記在另一半名下，只要夫妻合併計算超過一戶，就會被視為第二戶。
第二間房貸款成數 ptt 都在問可以貸幾成？
根據央行最新的第七波選擇性信用管制，自 2024 年 9 月 20 日起，若名下已有貸款中的房屋，購置第二間房屋的貸款最高成數為 ５ 成，並且不適用寬限期。
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參考資料：
