買中古屋的流程繁複但有跡可循，中古屋買房流程大致可分為「看屋斡旋」、「簽約用印」、「申辦房貸」、「完稅過戶」、「驗屋交屋」等幾大步驟。對於首購族而言，瞭解每個環節的注意事項，有助於買房過程順利進行。
中古屋買房流程一、看屋與下斡旋 – 提出出價誠意
斡旋金
如果買方想爭取優惠價格，通常會透過房仲向賣方出價，並支付一筆斡旋金作為誠意金。斡旋金的作用在於請房仲在限定的斡旋時間內（通常約1～3天，可視交易複雜度或金額高低略有增減）幫忙協調議價。
斡旋金金額則通常佔房屋總價的 1%～3%，或以固定金額新台幣 10～20萬元為常見；若賣方同意買方的出價，這筆斡旋金會直接轉為訂金，表示雙方開始履行買賣契約的義務；反之，若最終價格談不攏，斡旋金應可全數無息退還給買方。
要約書
買方也可選擇不付斡旋金，改以「要約書」形式提出購買意願。要約書無需預付金額，但一旦賣方同意要約內容，表示交易條件成立，若此時任一方反悔違約，違約方須賠償對方約定違約金，一般為房屋總價的3%。
中古屋買房流程二、簽訂不動產買賣契約
經過斡旋議價達成共識後，接下來進入簽約程序。中古屋買賣的契約簽訂通常沒有法律強制的「契約審閱期」保障。因此買方在簽約前務必自行仔細審閱合約所有條款，必要時諮詢專業人士，以保障自身權益。
簽約當天通常由地政士（又稱為代書）或仲介在場見證，協助核對買賣雙方身份和產權資料。簽約同時，買方需支付簽約款，為頭期款的一部分，實務上常見比例約總價的 10%左右。
Q. 中古屋買賣有沒有契約審閱期？
沒有！根據《消費者保護法》規定，契約審閱期僅適用於企業對消費者的定型化契約；而中古屋交易多屬個人對個人的買賣，即使透過仲介，實際的買賣契約仍是買方與賣方本人簽訂。
中古屋買房流程三、用印與備證
用印
用印是指在簽約完成後，買賣雙方準備好稅務申報與過戶相關文件，由代書在公定格式契約書上蓋章用印的程序，這通常發生在簽約後約7～14天內。
用印當日會到地政事務所、稅捐稽徵處和鄉鎮市公所等單位辦理多項手續，例如：申請最新的土地及建物登記謄本、填寫土地登記申請書、申報土地增值稅等。
備證
另外，在用印階段可能涉及支付備證款（文件備齊款項）。所謂備證款，指賣方備妥辦理所有權移轉所需文件並交給地政士或律師時，買方再支付給賣方的第二期款項。
若雙方有約定分期付款，則簽約款付畢後、過戶文件備齊用印時往往需付下一部分房款。例如有些交易習慣簽約和備證合併處理，一併付總價約 10%的款項；也有按照傳統四期付款，簽約時付簽約款、用印時付備證款、完稅後付完稅款，最後交屋付尾款。
中古屋買房流程四、申請房貸、銀行對保
如果買方需要申請房屋貸款，通常應該在簽約或用印階段就開始著手申辦房貸。
這邊要特別注意！貸款成數是依銀行估價計算，而非買賣成交價的比例。因此買房前最好先向銀行試算可貸額度，確定貸款額度足以支付餘款，避免簽約後因貸款不足而影響交易履行。
Q. 買中古屋貸款成數是多少？
大部分買中古屋的貸款成數約為房屋銀行鑑價的 6～7成， 購屋前可以先評估貸款額度，避免貸款不足額問題。
中古屋買房流程五、支付完稅＆過戶
在房屋買賣過程中，繳稅與過戶是關鍵一步。待前述用印手續完成、稅捐單核發後，代書會分別通知買賣雙方繳納交易相關稅費。
當稅費繳清後，即可辦理「過戶」和「抵押權設定」。過戶當日，由代書攜帶買賣雙方及房屋相關文件至地政事務所申請產權移轉。
- 買方負擔契稅、印花稅、地政登記規費
- 賣方負擔土地增值稅、房屋稅、地價稅、房地合一稅
- 共同負擔：代書費、仲介費、履約保證手續費
💡為保障賣方權益，在產權完成過戶、買方新貸款抵押權設定完成前，代書通常會暫管買方所簽發的尾款本票，等銀行正式撥款且交易尾款結清無誤後，再將本票交還買方銷毀。
中古屋買房流程六、驗屋 – 確認屋況與交屋前檢查
在完成過戶前後，驗屋是中古屋交易中相當重要的一環！建議買方在交屋之前就進行驗屋，以便及早發現房屋可能存在的隱藏瑕疵。
最後，驗屋完成就可以準備交屋囉，一般從簽約到實際交屋約需1個月左右，若辦理貸款或特殊情況下可能延長至45天左右。買賣雙方通常約在房屋現場進行屋況點交和資料文件交接。
在交屋同一時間，買方須辦理尾款結清給賣方，如果買方是貸款購屋，通常銀行會在過戶完成後的3～7個工作天內將貸款金額撥入賣方帳戶。
