入住新房子前，驗屋是非常重要的一步，可以幫你提早發現房子的問題，避免交屋後才花大錢維修。尤其第一次買房，可能對驗屋流程和注意事項不太熟悉，很容易漏掉關鍵細節。
驗屋不只是花錢，更是保障自己的權益。
這篇文章將帶你完整了解驗屋流程、驗屋注意事項和驗屋費用等相關資訊，讓第一次驗屋的你也能輕鬆掌握重點，不出錯。掌握驗屋技巧，順利交屋，才能安心入住新家。
不同種類型的房屋，驗屋流程有差異
講解驗屋流程前，先釐清你買的房子類型是哪一種，因為不同類型房屋，驗屋流程會有些微差異，這樣才能更準確地掌握驗屋注意事項。
| 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 已經取得建照，還在蓋，尚未完工可預先購買的房屋 | 已完工，但還沒有住人，通常屋齡 2 年內的房子 | 已經過一次轉手買賣，或取得使用執照 3 年的房屋 |
預售屋、新古屋驗屋注意事項
預售屋和新古屋的驗屋重點都圍繞在房屋結構完整性和細節完工度。以預售屋來說，驗屋流程一般是在建商交屋之前完成，重點在於檢查建設品質，包括房屋結構穩定性、水電設備安裝是否到位，以及整體施工是否符合合約規範，建商通常會提供「複驗」機會，確保驗屋發現的問題能在交屋前處理好。
新古屋，雖然屋齡通常 2 年內且無人住過，但可能會有一些先前的施工損傷或是細節沒做好，所以需要仔細檢查外觀和功能，特別是收尾部分。
預售屋驗屋流程
- 預售屋建商通知進行驗屋流程：建案取得使用執照後，建商通常會在 1~2 個星期通知屋主驗屋。
- 確認建商應準備文件：包含權狀、謄本、交屋說明書、保固書、建材與設備清單等。
- 現場外觀與結構檢查：主要檢查牆面與地板。
- 門窗功能與密封性測試
- 水電功能與設備測試
- 記錄問題與拍照存證：建議拍照留證，並將發現的問題逐一列出，方便與建商協調維修。也建議簽署驗屋紀錄表，確認問題已紀錄，避免後續爭議。
- 再次驗收與交屋確認：若發現重大問題，請建商於期限內修繕完成，並安排第二次驗屋，確認修復結果是否符合標準。最後確認所有問題都已解決，再簽署交屋文件。
中古屋驗屋注意事項
中古屋因屋齡較高，驗屋流程較著重「屋況安全性」與「裝潢品質」
如：檢查結構裂縫、滲水壁癌、電線與瓦斯管路是否老舊，以及排水與設備功能是否正常。此外，也要留意地板傾斜、天花板漏水痕跡與木作裝潢的腐蝕蟲蛀情形。中古屋驗屋注意事項的核心在評估是否需大規模修繕與預算配置，並確認有無違建或不符合法規的狀況，確保購屋後居住安全與投資價值。
中古屋驗屋流程
- 外觀與牆體檢查：需觀察牆面是否有明顯裂縫、剝落或鼓起；要特別留意浴室、窗戶邊、屋頂角落是否出現發霉或潮濕痕跡，因為可能是壁癌或滲水；以及檢查牆角、梁柱，若有明顯裂縫，建議請結構技師進一步評估。
- 水電檢查：打開所有水龍頭、蓮蓬頭、馬桶，觀察水壓是否穩定、排水是否順暢；電路測試，確認插座是否有電、是否鬆動或過熱，電線有無老化或燒焦痕跡；瓦斯管路檢查，檢查瓦斯管線是否生鏽、老化或漏氣，確保使用安全。
- 結構體檢查：地板是否傾斜或不自然的水平不均，然後梁、柱觀察有沒有裂縫或變形。
- 室內裝修與木作檢查：檢查櫃體、門框、踢腳板是否有腐蝕、蟲蛀、翹起或發霉；要特別留意浴室、廚房、窗台下方這些潮濕的地方，如果有蟲洞或木屑應立即處理，可能是白蟻或蛀蟲。
- 屋頂與天花板檢查：觀察天花板是否有水漬或油漆剝落情況；檢查屋頂是否有龜裂或積水，必要時進行防水層測試。
驗屋小叮嚀
- 驗屋時建議白天進行，光線充足較容易發現問題
- 若不熟悉驗屋細節或專業知識，建議尋求第三方驗屋公司或結構技師協助
- 驗屋結果可作為議價依據，爭取修繕或折價空間
簡易驗屋清單分享
看完前面的驗屋流程和重點，小編幫大家整理了一份超實用的「簡易驗屋清單」，讓剛買房的你能更清楚該檢查哪些地方。如果想看更完整、詳細的驗屋清單內容，也可以參考臺中市建築師公會的驗屋清單喔！
| 驗屋項目 | 檢查重點 | 檢查狀況 |
| 牆面與結構 | 是否有裂縫、壁癌、滲水痕跡 | ☐ 正常 ☐ 需修繕 |
| 水電檢查 | 水壓、排水是否順暢，插座是否安全 | ☐ 正常 ☐ 需修繕 |
| 屋頂與天花板 | 是否有漏水、水漬或油漆剝落 | ☐ 正常 ☐ 需修繕 |
| 地板與門窗 | 是否傾斜、鬆動、開關順暢 | ☐ 正常 ☐ 需修繕 |
| 木作與櫃體 | 是否有蟲蛀、潮濕或變形 | ☐ 正常 ☐ 需修繕 |
| 瓦斯與熱水器 | 是否老化、漏氣、安全閥是否正常 | ☐ 正常 ☐ 需修繕 |
驗屋費用怎麼算？驗屋行情與收費方式完整解析
目前市場上驗屋行情大多是以「每坪 500～1000 元」計算，整體初驗費用大約落在 1～2 萬元。如果需要再做一次複驗，通常費用大概是初驗的一半。
不過實際價格還是會依照房子的坪數、格局大小、屋型複雜度等因素收取不同費用。
影響驗屋費用 5 大原因
- 坪數：坪數面積越大，驗屋公司可能需要派更多人員，所以收取費用會更高。
- 屋齡：房子屋齡越高，表示結構、設備等自然耗損程度越高，可能有漏水、牆面裂縫、管線老化，所以驗屋時就得花更多時間、做更仔細的檢查。
- 房型：不同房型，驗屋難度也不一樣。像透天厝、電梯大樓、公寓、商辦或華廈，結構差異很大，檢查項目也會不同。
透天要檢查的範圍通常比較廣，商辦空間又會牽涉到更多設備，所以整體費用會比一般住宅高一些。
- 驗屋項目：有些屋主會額外要求檢測海砂屋、輻射等項目，這些都需要專業儀器與更多工時，所以費用也會再往上加。所以建議有特殊的驗屋項目，最好先和驗屋公司確認報價與檢測內容。
- 房子地點：如果房子在交通不方便的區域，驗屋公司可能會收取交通費；另外，房子位在不同縣市也有可能收不同的費用。
驗屋注意事項總整理：驗屋時最容易忽略的 3 大重點提醒
第一、驗屋要預留多少時間？
建議預留半天～1 天的時間，才能把每個細節都檢查到位。
第二、預售屋驗屋重點：客變項目一定要特別注意
如果你買的是預售屋，要特別注意「客變」是否真的依照合約施工。
另外，也有建商成交前會以話術安撫，例如：「交屋後我們再幫你處理」、「這部分之後可以再調整」等，但實際上交屋後要再修改就得自己花錢處理。所以驗屋階段，一定要仔細核對客變內容，確認每一項都有落實，避免事後多花冤枉錢。
第三、驗屋到交屋需要多久？
從驗屋到正式交屋其實沒有固定時間，主要取決於房子問題的嚴重程度及數量，以及建商或賣家的處理速度。如果驗屋順利，只有輕微瑕疵需要修繕，通常幾天到兩週就可以完成，之後就能安排交屋；但如果發現比較多或嚴重的問題，例如漏水、裂縫或管線問題，就需要更長時間修繕，甚至需要多次複驗，交屋時間可能延長到數個月。所以建議提前和建商確認修繕進度，必要時安排複驗，確保交屋時房子的狀況符合預期。
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