買房是人生大事，但對許多「首購族」來說，從看房、出價、簽約到交屋，複雜流程和陌生的專業術語，總是讓人想到就頭痛。特別是直接跟建商買新成屋流程與購買中古屋的重點也不太一樣。你是否也擔心資訊不對稱、被房仲或賣方牽著鼻子走，或是不小心掉入合約陷阱？
別擔心！本篇文章將為你解析購屋流程、簽訂合約，並深入探討購屋合約注意事項，讓你第一次買房就上手。
預售屋、新成屋、中古屋購屋合約流程比較
買不同類型的房子，流程上也會有些許不同，以下我們用表格讓你能快速理解
| 類型 | 重點 | 流程差異 |
| 預售屋 | 付款輕鬆，但要慎選建商。 | 頭期款可以分期繳納，付款壓力最小。但看不到實體，所以合約要看最仔細，且建商的信譽非常重要。 |
| 中古屋 (二手屋) | 屋況最重要 | 流程最快，但通常房子都有一定年限，所以簽約後，重點會放在「屋況檢查」，例如有沒有漏水、是不是海砂屋。 |
| 新成屋 | 一手屋況，流程單純 | 直接向建商購買已經蓋好的新房子。 特點： １.可以看到實體的房子。 ２.你是第一個屋主，跟買預售屋一樣，合約是直接跟建商簽。 |
房屋買賣流程４大階段：從簽約到交屋
不管是購買預售屋、新成屋或是中古屋，房屋買賣流程通常都包含以下四個主要階段，簽約、用印、完稅、交屋。了解每個階段的任務，才能保障自身權益。
第一階段：簽立購屋合約
簽約是買房流程中最關鍵的一步，但不同類型的房子，簽約時的重點和付款方式差很多：
中古屋、新成屋
當你跟建商買新古屋或跟屋主買中古屋，流程相對單純。買賣雙方協調滿意的價格後，就會簽訂《不動產買賣契約書》也就是購屋合約。
- 重點： 代書會立刻檢查產權（確認房屋狀態是否清晰、有無被限制登記）。
- 付款： 買方支付通常是總價 10%的簽約款。
＊＊為了保障交易安全，強烈建議使用「履約保證」，將款項存入第三方專戶控管。
預售屋
買預售屋的付款方式完全不同。一開始，會先付一筆 5~10 萬元的訂金保留戶別。
- 重點： 接著簽訂《不動產買賣契約書》，確認彼此身份並約定付款方式。
- 付款： 買方需補足簽約金及開工款。「訂金＋簽約金＋開工款」三筆費用才是預售屋的「頭期款」，這三筆費用大約是總價的 10%~15%。之後的 2~3 年，你要按工程進度，分期繳納後續的工程款。
小補充：【預售屋客變】就是在這個階段發生的。
這也是跟買成屋最大的不同點。建商會在施工期間通知你「客變」，讓你在房子蓋好前客製化格局、插座或廚具衛浴，省下未來的裝潢拆除費。買新成屋或中古屋就沒有這個彈性。
第二階段：用印
買賣雙方將身分文件和印章交給代書，填寫過戶文件並申報稅務。是中古屋、新成屋買方向銀行申請貸款或預售屋買方辦理對保的階段。
第三階段：完稅
代書申報後，政府會核發稅單，買方需繳納「契稅」和「印花稅」；賣方或建商繳「土地增值稅」。稅款繳清後，代書會立刻到地政事務所辦理過戶，將產權正式移轉到買方名下。
第四階段：交屋（驗屋並點交）
產權過戶後，銀行會撥付貸款，買賣雙方會約定時間驗屋。買方現場確認屋況、設備、鑰匙都與合約相符後，支付尾款也就是所謂的交屋款，就正式完成所有交易。
簽購屋合約前必看！搞懂 7 個房屋買賣注意事項，買房不後悔
注意事項一、善用 5 天契約審閱期
根據《消費者保護法》規定，建商銷售預售屋或新成屋時，應提供至少 5 天的契約審閱期 。
這段期間，建商不得要求消費者支付定金或任何費用，消費者應利用此機會，把合約帶回詳細閱讀，或尋求專業人士協助檢視條款是否合理，並對照內政部公布的「定型化契約應記載及不得記載事項」。
注意事項二、拒絕違法的「AB 合約」陷阱
AB 合約是指簽訂一份真實成交價的 A 合約，再簽一份高於市價的 B 合約，然後向銀行超貸。
簽署 AB 合約是嚴重的違法行為，買方不僅可能面臨銀行取消貸款、追回不當得利，更可能觸犯刑法的偽造文書罪及詐欺罪 。
注意事項三、釐清賣方瑕疵擔保責任
法律規定賣方需對隱藏的重大瑕疵（如漏水、海砂屋、輻射屋、兇宅）負擔保責任。若交屋後 5 年內發現瑕疵在簽約時已存在，並且被隱瞞，買方可在發現後 6 個月內向賣方主張權利。
注意事項四、合約版本
買預售屋或新成屋，建議務必使用內政部的「成屋買賣契約書範本」或「預售屋買賣定型化契約」。這些範本對消費者的保護最為完整。
注意事項五、數字看清楚
總價、主建物坪數、陽台坪數、公設坪數分別是多少、車位大小和編號，全部都一定要一個個核對。
注意事項六、交屋日期與違約罰則
明確寫下交屋日期。並註記若任一方延遲、違約，應負擔的違約金及罰則。
注意事項七、履約保證（簡稱履保）
這是保障交易安全的防火牆！履約保證是將買方支付的價金，存入中立的第三方銀行專戶。在交屋過戶所有程序完成前，賣方都拿不到這筆錢。能有效防止賣方一屋二賣、或買方反悔不付尾款的風險。
購屋合約重點：買房過程中的關鍵事項與風險防範
總結來說，買房是人生的大事，無論是選擇預售屋、新成屋還是中古屋，都有很多合約條款和步驟需要搞清楚。所以，理解購屋合約是保障自己權益的第一步。購屋合約的重點就是條款要清楚、流程要規範，從簽約到交屋的每個環節都不能掉以輕心，並採取像履約保證、契約審閱期等保護措施，才能避免未來的不必要麻煩。
