買房除了要準備頭期款與貸款利息，還有一大堆的稅費要繳。在房屋買賣流程中，買方、賣方各自要負擔的稅費項目也會有所不同，也就是「交易稅」和「財產稅」。
這篇文章會跟大家分門別類詳細說明：房屋契稅、印花稅、地政登記規費、代書費、房屋稅、地價稅，以及常見的稅費爭議與試算範例。
買房前先搞懂稅制！房屋交易的兩大稅費分類
交易稅與財產稅是什麼？
在房地產買賣中，我們通常把涉及買賣過戶的動作的稅費歸為「交易稅」，而把與持有房屋或土地有關的稅費稱為「財產稅」。
- 交易稅：主要在過戶當下或買賣契約成立後需繳納的稅項，如契稅、印花稅、地政登記規費、代書費等。
- 財產稅：房屋或土地持有期間每年要繳的稅，例如房屋稅、地價稅等，有些會依持有時間比例分擔。
這樣分類有助於買方與賣方事前估算交易成本，也清楚知道未來持有期間的稅務風險。
為什麼買賣雙方都需要繳稅？
原因在於，房屋買賣牽涉權利移轉、契約簽訂、產權登記、土地變價等流程。政府為維護稅基與公平性，會在每一步設立稅收機制：
- 契稅、印花稅是對契約或權利移轉行為課稅。
- 登記規費與代書費是對行政登記與手續成本的補償。
- 房屋稅、地價稅是對資產持有價值課稅，目的在使資產擁有者負擔公共設施、行政服務。
因此，買方在取得產權時要付出交易稅，而在未來持有期間，也要持續負擔財產稅；賣方則可能在出售階段因增值、所得而被課稅，例如土地增值稅、房地合一稅等。
房屋買賣雙方誰該繳？買方與賣方稅費負擔明細表
下表整理出房屋買賣過程中常見的稅費負擔項目：
買賣雙方負擔明細表
| 稅費項目 | 買方負擔 | 賣方負擔 | 備註 |
| 契稅 | ✔ | — | 契約成立後 30 日內（買方） |
| 印花稅 | ✔ | — | 契約簽訂時即繳納（買方） |
| 地政登記規費（過戶登記） | ✔ | — | 買方通常支付登記規費與書狀費、謄本費等 |
| 抵押權設定登記規費 | ✔（若貸款） | — | 若買方貸款，需設定抵押權登記費用 |
| 代書費 | ✔ / 協商 | ✔ / 協商 | 雙方可協商，若契約未約定，買方常被慣例承擔 |
| 房屋稅（持有期間按比例分擔） | ✔ | ✔ | 依交屋日或買賣契約約定分攤當年房屋稅 |
| 地價稅（持有期間按比例分擔） | ✔ | ✔ | 同樣依持有時間分攤當年度地價稅 |
| 土地增值稅 / 房地合一稅 /交易所得稅 | — | ✔ | 賣方若有土地增值、交易所得須課稅 |
房屋買賣常見誤解與糾紛解析
- 「成交價就是稅基」的誤區：政府算稅不是用成交金額，而是用公告的「房屋評定現值」或「土地公告現值」來當稅費基準。
- 代書費可以隨意調高：代書費應合乎地方行情與合理比例，如無協議，費用過高可能引起爭議。
- 稅款逾期繳納的滯納金：房屋稅、地價稅若逾期繳納，通常每 3 日加徵 1% 滯納金，最高可加徵至 10%。
- 稅率因縣市不同可能有差異：地方政府可能對自用住宅或特定區域有優惠稅率，需要查詢當地稅捐機關。
了解買房稅費讓購屋預算更精準
買房過程中除了準備頭期款與貸款利息，還要清楚了解各項稅費，才能正確掌握整體購屋成本。房屋交易主要分為「交易稅」與「財產稅」兩大類：前者如契稅、印花稅、登記規費與代書費，通常由買方負擔；後者如房屋稅與地價稅，則由持有期間的屋主繳納。如果賣方因房價上漲而獲利，還需負擔房地合一稅或土地增值稅。
各縣市稅率與優惠政策略有不同，首購族可申請自用住宅稅率、契稅減免等優惠以節省支出。建議在簽約前明訂稅費分攤條款，並預留稅費預算，避免資金不足或爭議。
掌握買房稅費明細，不僅能讓購屋預算更精準，也能降低交易風險，是輕鬆邁向安心成家的第一步。
