為什麼要訂「禁換約轉售」政策？
過去在台灣的預售屋市場，「換約」或「轉售買賣契約」的行為頗為普遍。換句話說，原先簽了預售屋契約的買受人，並未真的要持有或自住，而希望藉由把契約權利讓與第三人來獲取利潤或價差。
這類行為有時被用來炒作房屋價格、引起市場投機氛圍，也可能造成資訊不對稱、法律糾紛或風險。政府因此認為應該加強規範，以維護購屋者權益。
基於這樣的考量，台灣政府在《平均地權條例》（以下稱「平地權」條例）中進行修法，增訂「預售屋換約轉售限制」規定，規範預售屋以及某些新建成屋，在契約簽訂後的讓與或轉售行為，目的是杜絕上述投機與炒作現象。
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預售屋禁換約轉售是指什麼
「預售屋禁換約轉售」指的是：在預售屋或新建成屋買賣契約簽訂之後，買受人原則上不得 把這個買賣契約讓與、轉售給第三人；也就是說，不能進行換約或將契約轉手給他人，來賺取價差。這項限制是經由《平均地權條例》修正後新增的規定。
平均地權條例修法與政策內容
- 《平均地權條例》於 民國112年7月1日（即 2023 年 7 月 1 日）修正條文開始施行。這次的修法項目包括預售屋／新建成屋禁換約轉售、私法人購屋管制、解約申報登錄等。
- 平均地權條例第 47 條之 4 是主要針對預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售的規定條款。
核心規定
根據修正後的條文與施行細則：
- 原則禁止：預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，在契約簽訂後不得讓與或轉售給第三人。建商也不得同意或協助此類讓與或轉售。
- 罰鍰責任：若違反此規定，將依條例對買受人或建商處以每戶或每棟建築單位的罰鍰，新臺幣 50 萬至 300 萬元不等。
何時適用
此規定 不溯及既往。所以，在 112年7月1日起之前已簽訂的預售屋或買賣契約，一般不受這條禁止換約轉售規定的限制。
例外情況：哪些情況下仍可換約或讓與？
雖然原則禁止，但法令也設有一些例外與可申請的情況。這些例外可分為 免申請 與 須申請 兩類例外。以下整理常見的例子：
第一類：免申請例外，即不需要經過特別審批
這類情況通常是比較少爭議的家庭或法律繼承，包括：
- 配偶或直系親屬或二親等內旁系血親間之間的讓與或轉售
- 死亡繼承：原買受人死亡，其繼承人依法繼承契約權利義務者可行此轉讓
- 私法人因合併或清算造成財產歸屬變動（也就是公司組織法人的結構變動所產生的轉移）在某些規定下可被視為例外情況之一
第二類：須申請或被條件限制的例外
如果不是上述「免申請例外」，但因為特殊原因，可能可以申請轉讓或換約。政府為此訂定一些情形與程序。例如：
- 非自願離職且超過六個月未就業。
- 本人或家庭成員罹患重大傷病或特定疾病，須 6 個月以上全日照顧。
- 因災害、意外事故或重大事故（例如房屋毀損或成員傷病嚴重）導致必須遷移或轉讓。
此外，通常這些例外情況會附帶條件或限制，例如每兩年只限一戶；也就是說，不可頻繁利用例外轉售來炒作。
「預售屋禁換約轉售」是台灣政府近年打炒房政策的重要一環！其透過修訂《平均地權條例》等法律條款，規範在預售屋、新建成屋買賣契約訂立後的契約讓與或轉售行為，以抑制投機、保障自住需求。在未來，例外條件的審核標準與程序可能會更明確，以減少誤用或爭議。
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購屋人簽約前應確認契約細節、做好市場研究
買受人除了確認契約簽署時間是否在新規定生效前後，也要看懂契約中是否有讓與條款或是否已有約定建商可能拒絕轉讓，若有可能轉讓需求，要先了解例外情況與程序。
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